Процесс оформления сделки купли продажи квартиры. Существующие формы договоров купли-продажи квартиры. Иные виды договоров

- продолжение:

Мы подошли к ключевому этапу сделки покупки квартиры. От того, насколько правильно мы составим Договор купли-продажи квартиры , будет зависеть наша юридическая безопасность. Другими словами - именно на формулировки и условия договора мы сможем опираться, в случае возникновения судебных споров и разбирательств по сделке. Поэтому рассмотрим этот шаг подробно.

Проект Договора купли-продажи квартиры (ДКП) готовится заранее. Желательно, чтобы его текст до сделки уже был на руках и у нас (у Покупателя ), и у Продавца. Тогда на самой процедуре подписания будет меньше вопросов и разногласий.

Оформление Договора купли-продажи квартиры допускается как в нотариальной , так и в простой письменной форме (ППФ ), на усмотрение участников сделки, за исключением тех случаев, когда договор подлежит .

Нотариальное заверение ДКП стоит дороже (нотариальные тарифы см. ниже ), а договор в простой письменной форме , в принципе, можно составить даже самостоятельно (на основе шаблонов типовых договоров - см. ниже ), или поручить это , заплатив за подготовку договора всего 2-3 тыс. руб.

Очевидно, что юридические преимущества нотариально заверенного больше касаются Покупателя, чем Продавца. Продавцу Нотариус , как правило, не очень-то и нужен. Поэтому, расходы на Нотариуса чаще несет именно Покупатель; по сути, он платит за снижение ряда для себя лично.

Каждый должен содержать существенные условия , т.е. условия, которые являются обязательными для того, чтобы этот договор имел юридическую силу. Это значит, что в нем должны быть четко обозначены стороны договора (ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя ), предмет договора (квартира, площадь, адрес ), суть договора (отчуждение квартиры ), цена (в рублях, цифрами и прописью ), а также на пользование квартирой (если таковые лица имеются ).

Помимо существенных (обязательных ), в ДКП можно (и нужно! ) вносить дополнительные условия по взаимному согласию сторон. Например, условия о способе проведения расчетов за квартиру, условия о сроках освобождения квартиры (как физическом, так и юридическом ), условия об ответственности сторон в тех или иных случаях, и т.п. Такие дополнительные условия не обобщают, а конкретизируют отношения сторон в сделке. И в интересах Покупателя - максимально педантично отнестись к каждому пункту этих условий.

Подробнее об условиях Договора купли-продажи квартиры (с перечнем этих условий ) - смотри в соответствующем разделе .

Вообще-то, формулировать условия договора самостоятельно, не имея юридического образования и соответствующей практики, не рекомендуется. Такое баловство может выйти нам боком. Неграмотно вставленная формулировка может не только не иметь нужных нам юридических последствий, но и сделать сам договор (или его часть ) .

Что касается цены договора (суммы сделки ), то на рынке нередко практиковалось занижение этой цены в ДКП , с целью ухода Продавца от уплаты . Для Покупателя такой вариант всегда был очень рисковым, несмотря на расписку на полную стоимость квартиры, которую ему давал Продавец. Ведь в случае признания сделки недействительной , Покупатель мог претендовать на возврат только той суммы, которая была прямо указана в договоре.

Но с января 2016 года введен в действие закон, согласно которому налог с продажи квартиры может взиматься не с цены договора, а с (подробнее об этом - см. по ссылке ). Поэтому занижать стоимость в договоре в ряде случаев стало бессмысленно.

Конечно, при составлении Договора купли-продажи квартиры , нужно стараться предусмотреть как можно больше возможных негативных последствий. Но маловероятно, что кто-либо, даже юридически подкованный человек, может предусмотреть в договоре абсолютно все возможные нюансы и последствия сделки. А следовательно, вероятность оспаривания договора, и все равно существует.

Поэтому, советуют Покупателю добавлять в конце договора отдельным пунктом условие, подобное этому:

«Руководствуясь ст. 421 ГК РФ (свобода договора ), ст. 461 ГК РФ (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя ), стороны пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным по обстоятельствам, возникшим не по вине Покупателя, или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятию квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести Покупателю равноценное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе города _______ или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент вступления в законную силу решения суда о признании настоящего договора недействительным. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения ему убытков».

Такой пункт в договоре даст юридическую опору Покупателю, в случае попытки Продавца или его родственников (в т. ч. третьих лиц ) вернуть себе квартиру по суду.

На практике подписание Договора купли-продажи квартиры происходит, обычно, в тот же день, что и банка, либо на следующий день после этого.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным после его подписания сторонами (ранее, до 2013 года, ДКП считался заключенным только после его гос. регистрации ). Теперь сам договор регистрации не подлежит, но, тем не менее, он сдается в составе пакета документов в для регистрации перехода права .

Перед подачей на регистрацию не лишним будет внимательно перечитать весь договор еще раз , и сверить все внесенные в него данные из документов: паспортные и технические данные, адрес и площадь квартиры и т.п. Если в договоре обнаружится ошибка или опечатка, то это может стать причиной в задержке регистрации или даже в ее отказе .

Итак, договор купли-продажи квартиры мы составили, все существенные условия в нем перечислили, дополнительные условия согласовали и добавили отдельными пунктами в текст документа. Два раза все перечитали, три раза сплюнули через левое плечо, и аккуратно поставили свой автограф на договоре.

О договоре купли-продажи квартиры можно смело говорить, что он выступает существенной бумагой, а точнее это ключевой документ при операциях с жилплощадью. Необходимо уточнить, что основная доля подобных операций на вторичном жилищном рынке на сегодняшний день заключается именно на основе подобного договора. Такой договор - узловой в случае передачи права собственности и истинное значение его огромно. Во-первых, именно он обязывает продавца в собственность покупателю передать недвижимость. Во-вторых, он обязывает, в свою очередь, покупателя принять квартиру, выплатив продавцу надлежащую сумму. Безусловно, при этом имеет значение и форма составления договора - строгая письменная. Отступление от последней вполне может вызвать и отказ в регистрации.

Цель данной публикации – рассмотреть особенности типового договора при покупке-продаже квартиры. Планируем мы обзорно рассмотреть сопутствующие ему договоры.

Первоочередно следует отметить, что все операции с отчуждением имущества недвижимого ориентированы на передачу его иной стороне в собственность. Следует отметить, что проводить госрегистрацию подобных сделок с имуществом недвижимым вправе исключительно территориальные органы регистрационной Федеральной службы РФ. Никакие иные органы власти исполнительной не имеют оснований на проведение вышеуказанной процедуры.

Какие договоры могут быть заключены применительно к покупке либо продаже квартиры? Их несколько:

• непосредственно купли-продажи;
• аренды, подразумевающей выкуп;
• мены;
• ренты, предполагающую передачу недвижимости под ее выплату;
• аналог пожизненного содержания с так называемым иждивением.

На сегодняшний день довольно распространенно явление, когда кроме оформления договора продажи-покупки, что называется основного, применяется также оформление так называемого предварительного аналога. Рассмотрим обзорно наиболее часто использующиеся на практике подобные договоры.

Типовой договор купли-продажи квартиры

Под типовым обыкновенно понимают договор купли-продажи, который в себя включает перечень стандартных условий, а также обязательств сторон. Подобные образцы договоров купли либо продажи квартиры легко можно найти в сети. Скачать шаблон договора вы можете также и на нашем сайте.

Бланк типового договора купли-продажи квартиры

Оформляя типовой договор, необходимо со всем вниманием относиться к таким пунктам, как:

• данные личные продавца и покупателя;
• доскональное определение предмета сделки – необходимо указывать полный квартирный адрес, вид здания и этаж, число комнат, а также количество квадратных метров (соответственно техпаспорту);
• форму собственности этой недвижимости, а конкретно индивидуальную, долевую, совместную общую;
• документы правоустанавливающие, доказывающие право собственности продавца;
• сроки выполнения данной сделки, оплаты, передачи квартиры;
• стоимость данной недвижимости – наилучший вариант – не рисковать, стремясь сэкономить на налогах, а указывать ту сумму, которая реально уплачивается;

Рассматриваемый нами договор купли-продажи квартиры , на сегодняшний день, не требует непременного нотариального заверения, однако письменная форма при его оформлении остается все же обязательной. Также в разряд обязательных относят и государственную регистрацию подобного договора, ведь именно после этого, собственно, и вершится к покупателю от продавца переход права собственности.

Иные виды договоров

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Как правило, составляют предварительный договор относительно купли-продажи квартиры, с целью подтвердить свои намерения в отношении запланированного совершения сделки. Данный документ в дальнейшем выступает своеобразной основой для оформления уже истинного договора купли-продажи. Уточним, последний заключен может быть, как в форме типовой, так и практически в любой иной.

Если говорить о подобной предварительной форме договора, то он на сегодня довольно часто применяем при операциях на рынке жилья вторичном. Примечательно, что некоторые застройщики сегодня также иногда предлагают по предварительному договору приобрести первичную недвижимость, но данный метод все же нельзя назвать полностью легальным. Скорее всего, речь в таких случаях идет о «серых», не всегда легальных схемах реализации жилья.

Договор долевого участия при строительстве дома

Приобретая новостройку, чаще всего документ купли-продажи заменяют ДДУ (расшифровывается, как договор долевого участия). На сегодня подобный договор является основным легальным способом реализации квартир в еще возводящихся домах. Сущность подобного документа в том, что подобным образом покупатель получает статус участника долевого подобного строительства и покупает у компании-застройщика так называемое «право требования» на еще пока не достроенную недвижимость. ДДУ на самом деле выступает оптимальным выбором, если вам требуется квартира в новостройке, ведь именно он наиболее надежно сможет защитить права дольщиков.

Договор переуступки прав требования

Приобретение жилья в еще возводимых домах допустимо не только непосредственно у застройщиков, а и у подрядчиков инвесторов, с которыми расчет производился в виде квартир. Также в роли подобных продавцов могут выступать иные участники долевого строительства. Бесспорно, в данном случае, вышеуказанный типовой договор не используется, а вместо него рекомендован к заключению договор под названием уступки прав требования. Этот документ, уточним, дает покупателю возможность реализовать свое право требования на приобретенные квадратные метры квартиры, лишь после того, как все сооружение будет сдано в эксплуатацию.

Существующие формы договоров купли-продажи квартиры

В общей сложности, подобные договоры могут характеризоваться двумя формами. Первая из них представлена письменной простой формой. Подразумевается документ, который подписали стороны и при этом он содержит соглашения данных сторон по всем значительным условиям. Немаловажный нюанс, если документ подобного договора исчисляется более одним листом, он должен быть обязательно прошит, а также скреплен подписями. Вторая форма подобного договора представлена документом, составленным нотариусом. Безусловно, за свои услуги профессиональный юрист берет оплату, обязательно взимается и государственная пошлина. Последняя рассчитывается в непосредственной связи от конкретной стоимости объекта, а также суммы, которая непосредственно указывается в договоре, в таких размерах:

• оцененный до 1 млн. рублей - 1% от суммы договора, но не меньше 300 рублей;
• до 10 млн. рублей включительно - 10 тыс. рублей + 0,75% от суммы сделки, который превосходит 1 млн. рублей;
• оцененный в сумму, превосходящую 10 млн. руб. - 77,5 тыс. рублей + 0,5% суммы операции, который перекрывает 10 млн. рублей.

Юристами любого агентства недвижимости легко будет составлен договор в письменной простой форме. Безусловно, участие нотариуса в оформлении подобного документа является добавочной гарантией следования законности данной сделки.

Особенность данных услуг у нотариуса кроется в том, что подобные специалисты на себя возлагают проверку таких важных составляющих сделки, как удостоверение:

• дееспособности лиц, которые непосредственно в данной сделке участвуют;
• воли гражданина;
• перевода текста с иностранного языка и на иностранный и т.д.

Факт заключения договора купли-продажи

Договор заключенным считается с момента проведения его регистрации. Важно понимать следующую особенность, даже удостоверенный нотариально договор (подразумевается аналог купли-продажи), но без проведения процедуры госрегистрации не обладает юридической силой. Госрегистрация на самом деле выступает единственным свидетельством существования зарегистрированного права на недвижимое конкретное имущество. Последнее оспорено может быть в дальнейшем только в порядке судебном.

Соответственно сделка считается зарегистрированной, правовые последствия – наступившими, начиная с конкретной даты о ней внесения записи в госреестр прав. Стоит заметить, что законодательно установлен и список оснований для расторжения подобного договора купли-продажи.

Необходимые документы для заключения договора купли-продажи квартиры

Оформляя договор и одна, и другая сторона, которые участвуют в сделке, обязаны передать в агентство целый пакет бумаг. Без них процедура регистрации контракта будет невозможной.

Так, продавец, будь то собственник жилья либо лицо, которое действует по доверенности , обязан предоставить полный перечень документов на реализуемую квартиру, собственный паспорт, а также дополнительные справки, которые удостоверяют его личность. Собрать воедино нужные бумаги по квартире собственнику, как правило, помогает риелтор. Ниже мы приводим перечень документов, обязательных для проведения процедуры регистрации контракта, а также оформления договора. Это так называемые правоустанавливающие бумаги на квартиру, а точнее к ним относят:

• передаточный акт;
• паспорт продавца или же паспорта всех собственников данного отчуждаемого имущества;
• паспорт кадастровый и экспликацию;
• подтверждение согласия на факт отчуждения квартиры от всех без исключения членов семьи собственника (речь о совершеннолетних лицах, у которых есть право пользования или же проживания в данных отчуждаемых квадратных метрах);
• счет финансово-лицевой на недвижимость;
• выписку из так называемой домовой книги.

При этом холостой продавец должен еще и получить подтверждение в виде справки о том, что на дату покупки объекта он в законном браке не состоял. Данная бумага должна обязательно быть заверена у нотариуса.

Если квадратные метры покупали в браке, то для проведения сделки обязательно потребуется для реализации квартиры согласие от супруга или супруги. Если же продавец холост, то достаточным будет занесение этого в текст основного договора.

Для покупателя предназначен совершенно иной перечень документов. Так, для оформления квадратных метров в собственность потенциальному покупателю нужно обязательно предоставить паспорт, а также нотариально заверенную справку о том, что на данный период времени он или состоит либо не состоит в официально зарегистрированном браке.

Необходимо также уточнить, что подобный договор может заключаться лицом или гражданами, которые конкретно данной недвижимости собственниками не являются, т.е. действующими от имени собственника (собственников) по доверенности.

Особенности процедуры государственной регистрации договора

Право собственности на недвижимость по п.1 ст.131 ГК РФ подразумевает обязательную государственную регистрацию. При госрегистрации подобных договоров, внесение записей в госреестр осуществляется в порядке, который устанавливают специальные «Правила ведения ЕГРП на недвижимое имущество…». Последние утверждены специальным постановлением российского Правительства. Процедура госрегистрации при условии синхронной подачи заявлений и бумаг, необходимых для госрегистрации, проводится не позже чем в срок один месяц с момента подачи, если иные условия не предусмотрены федеральным законодательством.

Ключевые этапы заключения сделки при купле-продаже квартиры

Предлагаем к рассмотрению ключевые моменты, которые имеют непосредственное отношение к заключению сделки купли-продажи квартиры. Отметим, что они вполне могут быть применимы и ко многим операциям с недвижимостью жилой, в общем.

Процесс приобретения или реализации квартиры предусматривает несколько последовательных этапов:

1. Оценивание юридической чистоты сделки.
2. Оформление договора предварительного задатка или аванса.
3. Заполнение бланка самого договора.
4. Процесс подписания акта приема-передачи конкретной квартиры.
5. Передача продавцу покупателем денежной суммы.
6. Процедура регистрации договора в соответствующих госорганах.

Рассмотрим, что такое чистота юридической сделки и что она предполагает. Понятие чистота юридической сделки в отношении квартиры подразумевает перечень услуг по приобретению сведений на объект недвижимости, а также сравнение их с информацией, которую представляет продавец объекта (посредник). Успешно реализовать подобную задачу под силу лишь профессиональному юристу, который понимает значение и риски на взгляд обывателя совершенно несущественных деталей. Основная цель подобной процедуры - определение рисков вероятного отчуждения объекта в будущем в судебном порядке. Исследуются при этом сведения об имеющихся на данный момент, а также наблюдавшихся в прошлом правах на объект данной недвижимости. Изучаются признаки нарушения прав лиц, которые способны привести к оспариванию данной сделки в будущем. В общем, проверка квартиры на чистоту в юридическом плане предполагает такие этапы, как:

• ревизия истории данной квартиры, законности проведения приватизации , чистоты сделки и других сделок, которые были проведены с квартирой;
• сличение адреса приобретаемой квартиры со сведениями расположенной квартиры по факту, причем проверяется, например, соотносится ли номер квартиры (дома) со смежными квартирами (домами);
• проверка прав собственности зарегистрированных на конкретную недвижимость;
• освидетельствование объекта на предмет его присутствия в базе данных криминального (спорного) жилья;
• обнаружение зарегистрированных обременений на недвижимость;
• проверка квартирного адреса на предмет применения его коммерческими структурами как юридического адреса.

Помимо всего вышеуказанного проверяются и граждане, характеризующиеся каким-либо отношением к данному объекту. В чем это может выражаться? Первоочередно в проверке действительности паспортов, т.е. в сущности, проводится так называемая идентификация лиц. Если это поверенный, который действует по доверенности, то выясняются обстоятельства, по которым произошла передача полномочий собственника. Желательной является встреча с собственником и соответственно и его идентификация, а также проверка выдачи нотариусом доверенности, полномочий последнего и т.д. Если же действия поверенного основаны на распоряжении об установлении попечительства, опеки, то проверяются личные документы, опекунские удостоверения, бумаги попечителя, распоряжения. Проверке на дееспособность подлежат все граждане, участвующие в этой сделке. Проверяется и их наличие на учете в психо-, нарко-, неврологических учреждениях. На контроле оказывается информация о гражданах в данной квартире зарегистрированных (обладающих правом пользования) в настоящее время, а также аналогичные сведения о лицах, прописанных в ней же в прошлом. Изучению подлежат также:

• причины убытия выписанных лиц;
• информация об участниках сделки по поводу принадлежности последних к группе риска (инвалиды; лица одинокие - пенсионеры; граждане, которые числятся на учете в НД, ПНД) и к несовершеннолетним;
• случаи выделения долей несовершеннолетним, которые в сделках участвовали в прошлом и многие иные аспекты;
• особенности документов-оригиналов на квартиру (из ЕГРП выписки, копии счета финансово-лицевого, выписки расширенной, архивной из книги домовой, справки по утвержденной форме №11 из БТИ, плана поэтажного на квартиру, доверенностей, справок из налоговых структур, а также аналогов об отсутствии долгов по платежам коммунальным;
• причины представления дубликатов вышеописанных документов;
• личные документы граждан, участвующих в сделке;
• юридическая чистота планируемой сделки, включая саму ситуацию и лиц на момент обращения в ней находящихся.

Следовательно, в отношении квартиры оценка чистоты юридической сделки означает, вовсе не банальную скрупулезную проверку истории данного жилья. Основная цель покупателя, безусловно, это выяснение того, не претендует ли кто-либо еще на данную приобретаемую недвижимость. Второй важный вопрос, который также требует выяснения: не располагает ли кто-либо реальным правом проживания касательно данной квартиры. Непосредственно перед заключением договора задатка нужно также перепроверить все документы на квартиру и удостовериться, что вы дело имеете действительно с собственником данной квартиры. Также действительно важно досконально вписать в составляемый документ характеристики квартиры, а также данные участников сделки, точные сроки выполнения обязательств, сумму задатка.

Перед решающим подписанием уже оформленного договора требуется еще раз со всем вниманием его изучить и это может стать в будущем гарантией финансовой безопасности. Более весомой гарантией станет все же обращение к профессионалу юристу.

Вместо вывода

Все сделки с недвижимостью, безусловно, индивидуальны. Чтобы выгодно и безопасно провести даже простой контракт с недвижимостью на сегодня необходимо иметь пространные юридические познания и некий практический опыт в данной сфере.

Грамотно оформленный документ, возможно договор предварительный, а может договор купли-продажи квартиры, договор переуступки прав либо ДДУ – надежный вариант защиты прав в процессе операций с недвижимостью. Потому действительно важно со всем вниманием и скрупулезно заполнять все пункты бланков договоров, а при каких-либо вопросах – адресовать их к истинным профессионалам в данной сфере. Подразумеваются риелторы, юристы-нотариусы, которые прекрасно осведомлены обо всех особенностях сделок с недвижимостью. Именно они помогут при приобретении квартиры избежать излишних рисков и проблем, максимально блюдя интересы клиента.

Продажа и приобретение квадратных метров – это работа, которая требует определенных усилий, специальных знаний, и немало времени. Надеемся, что наша статья помогла Вам решить все вопросы по составлению-оформлению-подписанию договора купли-продажи квадратных метров, квартиры, любой другой недвижимости и не только.

Точность и грамотность при составлении документов зависит от минимального познания в законодательстве РФ. В данной статье рассмотрим порядок действий, которые следует соблюсти и основные моменты содержания договора.

Сделка купли-продажи подразумевает действия сторон, направленные на отчуждение одной стороной и принятием в собственность другой стороной недвижимого имущества – квартиры. Договор является возмездным. Стороны по договору именуются продавец и покупатель.
Договор не требует государственной регистрации, регистрируется только само право собственности, его переход от одного лица другому.

Как правильно составить договор купли продажи квартиры

Законодательно не предусмотрено унифицированной формы договора купли-продажи. Любая сделка требует индивидуального подхода и анализа. Намереваясь заключить сделку, необходимо иметь минимальные познания в правовых нормах, чтобы не допустить ошибок.
У сторон сделки часто возникает вопрос, как правильно составить договор купли продажи квартиры?
Выхода из ситуации может быть два:
1. Самостоятельная разработка содержания. Требуется изучить правовую базу, правильно применить нормы закона, соблюсти порядок подписания договора.
2. Привлечение юриста. Специалист составит договор грамотно, на юридическом уровне. Останется только ознакомиться с проектом договора и оплатить услуги юриста.
В любом случае, необходимо всегда внимательно изучать документы и в случае возникновения непонимания, постараться сразу разобраться и все исправить!

Образец как составить договор купли продажи квартиры

Составляя договор купли-продажи квартиры, необходимо придерживаться определенной структуры и содержания. Форма договора купли продажи квартиры в обычных случаях является простой письменной. По усмотрению сторон, договор может быть заверен у нотариуса.
Договор начинается с наименования и указания места заключения договора (город, село и пр.) и даты. Далее следует указание ФИО сторон, с указанием кто из них продавец и покупатель. Данный раздел договора в практике именуется преамбула.
Важной частью договора является его условия. Оформить договор купли продажи квартиры как правильный документ, поможет точное и четкое описание предмета продажи – квартиры. Указываются ее точные характеристики (площадь, этаж, адрес и пр.), документ, на основании которого объект продажи принадлежит продавцу.
Следующим пунктом является указание на цену и порядок расчетов по договору: наличный расчет, рассрочка, материнский капитал и пр.
Далее составляется я пункт, предусматривающий права и обязанности сторон по договору. К примеру, дата выезда продавца с продаваемой жилой площади, предупредить покупателя о недостатках жилого помещения, обязанность подписать акт к договору купли продажи квартиры и пр.

Предварительный договор купли продажи квартиры

Стороны могут предусмотреть заключение предварительного договора купли продажи квартиры.
Данный вид документа носит характер соглашения о намерениях в будущем заключить основной договор купли-продажи. Форма — письменная.

Предварительный договор может подразумевать, замену договору задатка или аванса. Денежные средства, переданные по данному договору служат неким гарантом для сторон сделки, свидетельствующим о законных намерениях. Такой вид договора является своего рода страховкой для сторон.
При возникновении споров между сторонами, предварительный договор может быть рассмотрен судом на уровне основного. При составлении договора необходимо точно прописывать условия, т.к. такой вид договора тоже имеет свои особенности.

Приложения к договору купли-продажи квартиры

В пакет документов входит следующее:
1. Паспорта сторон и их копии.
2. Правоустанавливающие документы: документ, по которому продавцу ранее передавался объект продажи (договор дарения, мены и пр), свидетельство о праве собственности.
3. Технический паспорт.
4. Три подписанных экземплярах.
5. Квитанция об уплате государственной пошлины.
6. В определённых случаях необходимо оформить согласие супруга или супруги на продажу квартиры (ее доли), согласие органов опеки и попечительства.
Объем документов может быть шире, в зависимости от обстоятельств.

Образец договора купли-продажи доли в квартире

Договор купли-продажи доли в квартире составляется в простой письменной форме и по своей природе схож с простым договором купли-продажи. Сторона, решившая продать свою долю в квартире, обязана уведомить о своих намерениях, остальных собственников.

Заключительный этап

Заключительным этапом, после оформления договора купли-продажи квартиры будет являться подача пакета документов в Росреестр. После получения свидетельства о праве собственности, договор купли — продажи квартиры считается заключенным.
Не редко, заключив договор, у сторон могут возникнуть споры. В такой ситуации конфликт сможет решить только суд, дав правильную оценку обстоятельствам.
Чтобы избежать недоразумений, следует внимательно подходить к вопросу купли-продажи недвижимости, проверять продавца и покупателя, составлять все необходимые документы правильно. Тем более, в последнее время выросло количество способов мошенничества с недвижимостью.

Статья описывает нюансы приобретения или продажи жилья. Рассматривается оформление договора купли-продажи квартиры : что предусмотреть этим документом, чтобы не обманули, чтобы не лишиться денег, а то и жилья?

У всех на слуху трагические истории: из-за непредусмотренных мелочей люди остаются на улице или теряют деньги без возможности вернуть обратно.

Недавно средства массовой информации рассказывали о случае, когда человек продал квартиру за 7 миллионов рублей, но даже судом не смог получить деньги. Оказалось: пункт соглашения, описывающий момент передачи денег, сформулирован таким образом: «Продавец получил указанную сумму денег полностью до его подписания сторонами», и эта фраза осталась им пропущенной, хотя деньги передавались после регистрации сделки, а не до подписания договора. Простая невнимательность, скажете вы? Она стоила человеку 7 миллионов рублей, а, фактически — жилья.

Какие же вопросы нужно учитывать обеим сторонам, оформляя куплю-продажу?

Нюансы порядка расчетов для продавца

Продавцы кажутся более защищенными. Но суды рассматривают иски сотен потерпевших граждан, продавших жилье, но не получивших денег, потому что упустили из виду определенные нюансы оформления этого исключительно важного документа. Часто в них указывается: стороны произвели оплату в момент подписания, иными словами, до регистрации сделки. Какой тут может быть подвох? Почти все так делают.

Пункт договора подтверждает, что расчет за предмет продажи уже произведен, а продавец получил деньги, как в случае, описанном нами выше. Но здесь деньги действительно переданы, поэтому человек совершенно спокоен: «Все правильно написано».

После того, как все совершилось, покупатель попросил подтвердить передачу денег распиской, что бывший владелец жилья сделал: деньги реально получены, поэтому расписку написал. Каково же было удивление, когда покупатель по суду потребовал вернуть сумму, равную цене проданной квартиры: по документам получилось, что он получил плату дважды — договором и распиской.

Также в договоре купли-продажи следует предусмотреть пункт, позволяющий расторгнуть его в случае невыполнения покупателем своих обязательств по уплате цены за недвижимое имущество в течение определенного времени. Бывают случаи, когда покупатель зарегистрировал свое право собственности, переехал в приобретенную недвижимость, но по договору не рассчитывается. Глава Гражданского кодекса, посвященная продаже недвижимости, (ст.ст. 549-558) не содержит норм, на основании которых суд может удовлетворить исковые требования истца о расторжении договора купли-продажи и аннулировании права собственности у нового владельца его прежнего недвижимого имущества в связи с неуплатой им покупной цены (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 июня 2008 г. N 5-В08-8).

Предмет договора

Речь пойдет о квартире, очень важно тщательно описать ее: место нахождения, адрес, общая площадь, этаж, кадастровый номер, количество комнат, наличие балконов и лоджий.

Квартира бывает всякой: перепланированной, холодноватой зимой, с замыкающей электропроводкой, да мало ли какие недостатки могут у жилого помещения быть? Продающая сторона старается о них умолчать, а также избежать упоминания в документе о продаже. Тут-то появляется его ошибка.

Когда документ, который передает недвижимость, обходит молчанием наличие недостатков жилого помещения, дело чревато судебными взысканиями убытков, возникших как результат приобретения покупателем некачественного жилья.

Поэтому очень важно сообщить покупателям обо всех свойствах и характеристиках помещения, а также настоять: надо записать недостатки в тексте документа. Это будет доказательством того, что покупатель об этом извещен, приобрел жилое помещение, осознавая все последствия выбора. Следовательно, претензии необоснованны.

Оформление договора купли-продажи квартиры: какие моменты важны для покупателя

Многие слышали, как врачи говорят: «Каждую историю пишу на прокурора». Оформляя историю болезни пациента, врачи уже подразумевают возможность обращения больного с жалобой, последующий запрос истории болезни органами прокуратуры и суда.

Точно также, совершая сделку приобретения жилья, каждый покупатель должен знать: именно на него ложатся все риски покупки. Свои права придется доказывать в суде, опираясь на единственный документ — договор.

Поэтому к оформлению нужно отнестись очень серьезно. Основные моменты бывают предусмотрены типовыми договорами. В договоре должны указываться:

• полные данные продавца и покупателя;
• все данные об объекте сделки;
• его стоимость, порядок расчетов.

Очень важно учесть все мелочи. Недаром сказано: мелочи не имеют решающего значения, мелочи решают все!

Продавец имеет психический и физический недуг

К сделке покупатель должен прийти подготовленным, проверив личность тех, кто является стороной продающей (их может быть несколько человек), убедившись, что эти люди физически и психически здоровы: не относятся к алкоголикам, наркоманам, у них отсутствуют психические и возрастные изменения, а также диагнозы хронических заболеваний, дающие возможность оспаривать сделку. При малейшем подозрении о наличии любого из этих факторов стоит попросить представить справку из психдиспансера, наркодиспансера.

Если справок не представляют, можно пригласить врача, чтобы удостоверить нормальное психическое состояние того, кто осуществляет сделку, сделать вывод, осознает он свои действия и их последствия, или нет. В этом случае следует знать: приглашать нужно судебного эксперта-психиатра.

У обычных врачей-психиатров отсутствует право подписывать заключения о том, влияет ли имеющееся заболевание на способность человека совершать юридически значимые действия. Такие заключения суд может оставить без внимания, так как врач в данном случае превысил свою компетенцию: по роду своей деятельности такие врачи могут заниматься только диагностикой, а также лечением заболеваний.

Эксперт-психиатр, прошедший специальную подготовку в области судебной психиатрии, имеет право определить, каким образом заболевание, при его наличии, может повлиять на способность человека совершить продажу, на понимание им значения сделки и ее последствий. Такое заключение оспорить будет сложно.

Продавец совершает сделку по доверенности

Покупателю следует насторожиться в случаях, когда доверенность была выдана больше года назад, когда доверитель - пожилой человек или слишком молодой. Нужно очень внимательно вычитать доверенность, также найти нотариуса, оформившего ее и убедиться: доверенность действительна и не отозвана.

Также покупатели должны сделать все, чтобы встретиться, поговорить с тем, кто ее выдал. Много случаев, когда используются доверенности людей умерших или отказавшихся от мысли продавать вообще. Связавшись с доверителем, нужно удостовериться: продажа жилья действительно доверена тому, кто фигурирует в доверенности, узнать, по каким причинам он не может участвовать в подписании документа лично.

Лучше всего попросить у доверителя письменное подтверждение актуальности доверенности.

Продавец получил квартиру по наследству

Недвижимость, полученная по наследству много лет назад, чревата меньшим риском появления новых наследников, могущих заявить права на ее долю. Но недавно приобретенная, быстро выставленная на торги, может содержать угрозу оспаривания наследства. Причем наследники по закону могут потребовать восстановить свое право независимо от того, сколько времени прошло со времени заключения сделки.

Наследованная квартира - это мина с замедленным действием. Наследники могут возникнуть в любой момент, к ним относятся внебрачные дети, о существовании которых наследодатель не подозревал или, зная о них, не предполагал о наличии права на его жилье за этими детьми.

Поэтому, оформляя договор купли-продажи, следует учесть все эти факторы, а значит, один из его пунктов должен обязать продавца взять на себя решение претензий возможных наследников на долю квартиры, также за счет своих средств удовлетворить их законные материальные требования, не привлекая к разрешению возникшего спора покупателя.

У продавца есть несовершеннолетние дети

Нужно знать главное: несовершеннолетние дети, достигнув 18-ти лет, в течение 3-х лет после этого события могут обратиться в суд за признанием сделки недействительной. Это нужно учитывать, приобретая квартиру, и особенно тщательно удостоверяться, что права детей не нарушены, а все справки и разрешения органов, осуществляющих опеку и попечительство, получены надлежащим образом.

Квартира была приватизирована

Когда жилье стало собственностью семьи, имеющей несовершеннолетних детей по приватизации, их обязательно следовало включить как собственников жилья. Если ребенок участия не принимал, тогда продавец должен представить согласие органа опеки и попечительства на неучастие ребенка в приватизации. Отсутствие такого документа свидетельствует о грубом нарушении прав ребенка. Значит, он имеет право оспорить совершаемую сделку после наступления своего совершеннолетия.

Квартира приобреталась с использованием средств материнского капитала

Оформляя куплю-продажу квартиры, приобретенной после 1 января 2007 года с участием средств материнского капитала, надо убедиться, что она записана в собственность всей семьи: обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей.

В ином случае наряду ущемление прав детей, и они имеют возможность в течение 3-х лет после наступления совершеннолетия данную сделку оспорить. Такую проверку нужно осуществлять не только относительно семьи настоящего продавца квартиры, но и предыдущих владельцев, приобретших ее после 1 января 2007 года. Все мы знаем о случаях обналичивания семейного капитала через покупку жилья, когда объекты недвижимости переходили из рук в руки быстро и без соблюдения существующего законодательства.

Изменения в регистрации

После 1 марта 2013 года, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» у покупателя появилось больше рисков. Какова их суть? Перестала существовать регистрация договора купли-продажи квартир: он считается вступившим в силу с момента подписания его сторонами. Регистрация права собственности на недвижимость осуществляется по прежним правилам.

Введено очень важное изменение порядка регистрации права собственности на жилье. На основании Федерального закона N 250-ФЗ от 23 июля 2013 года, который внес изменения в документы, регулирующие государственную регистрацию прав и кадастровый учет объектов недвижимости, заинтересованный человек теперь может запрашивать сведения об объекте недвижимости из ЕГРП: когда, на каком основании переходила квартира из рук в руки, кто был в этих сделках продавцом, кто - покупателем.

Также каждый владелец недвижимости может подать в Росреестр просьбу о том, чтобы сделки с его имуществом проводились только при его личном участии. Этими изменениями стоит воспользоваться, чтобы защититься от мошеннических сделок со своей недвижимостью.

Нюансов, которые нужно предусмотреть при оформлении договора купли-продажи недвижимости, великое множество: каждый случай уникален. Каждая мелочь при подписании договора должна приниматься во внимание. Можно посоветовать пригласить грамотных юристов обеим сторонам, потому что нередки случаи мошенничества, когда в сделке принимает участие юрист только на одной стороне — стороне продавца. При заключении договора в него умышленно вносится ошибка, которая позволяет после получения денег от покупателя затянуть, а то и сорвать регистрацию перехода права собственности на жилье, а, следовательно, втянуть покупателя в затяжной судебный процесс. Хочешь мира — готовься к войне.

Гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Продавец », с одной стороны, и гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Покупатель », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны », заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. Я, гр. продал, а я, гр. купил квартиру, находящуюся по адресу: .

2. Указанная квартира принадлежит гр. по праву собственности, на основании договора купли-продажи, удостоверенного , нотариусом г. от «» года, зарегистрированного в реестре за № , зарегистрированного в от «» года за № , находящуюся по адресу: , состоящую из -х комнат(ы), общей полезной площадью кв.м, в том числе жилой площадью кв.м, балансовая стоимость квартиры рублей по справке № Территориального БТИ № от «» года, бланк № .

3. Я, гр. продал гр. указанную квартиру за рублей, которые покупатель уплачивает продавцу при подписании настоящего договора.

4. До настоящего времени указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоят.

5. Пользование квартирой производится гр. применительно к Правилам пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.

6. Гр. осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, а также участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с текущим содержанием и техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.

8. Расходы, связанные с заключением договора оплачиваются покупателем.

9. После регистрации договора купли-продажи в Департаменте муниципального жилья г. гр. становится собственником квартиры по адресу: .

10. Экземпляр настоящего договора хранится в делах у нотариуса г. , по экземпляру (ф.и.о. нотариуса) выдается на руки участникам договора.

РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец

• Адрес регистрации:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• Паспорт серия, номер:
• Кем выдан:
• Когда выдан:
• Подпись:

Покупатель

• Адрес регистрации:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• Паспорт серия, номер:
• Кем выдан:
• Когда выдан:
• Подпись:

«» года настоящий договор удостоверен мной, нотариусом г. (наименование нотариальной конторы, №, дата выдачи лицензии). Договор подписан в моем присутствии, личность сторон установлена, их дееспособность проверена, принадлежность отчуждаемой квартиры проверена. Текст договора купли-продажи прочитан вслух.