2.2.1. Предмет договора
2.2.2. Цена договора
2.3.1. Правоустанавливающие документы
2.3.2. Сведения об обременениях квартиры
2.3.3. Условия об освобождении квартиры
2.3.4. Порядок расчетов по договору
4. Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости
1. Понятие существенных условий договора
Для начала немного теории об условиях договоров. Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Таким образом, кодекс разделил условия договора на две группы: существенные условия и иные (их можно назвать дополнительные) условия.
Существенными условиями являются:
— условия о предмете договора,
— условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида,
— все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Если стороны договора не достигли соглашения по существенным условиям договора, и договор не содержит существенные условия, то по закону договор считается незаключенным.
2. Условия договора купли-продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости. Какие условия он должен содержать?
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него согласованную сторонами цену.
Договор должен содержать:
— сведения о каждой стороне договора,
— все существенные условия, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным,
— а также иные условия.
2.1. Сведения о каждой стороне договора
В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются сведения о каждой стороне сделки.
Для физических лиц:
— паспортные данные,
— адрес регистрации,
Дата и место рождения.
Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо , указывается наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации.
Если договор заключает не собственник недвижимости или не покупател ь, то в договоре указываются основания, по которым указанное лицо (лица ) действует от их имени.
Это может быть доверенность: нотариально удостоверенная, если договор подписывает физическое лицо; составленная в простой письменной форме, если договор, стороной по которому является юридическое лицо, подписывает уполномоченное физическое лицо.
В доверенности должны быть указаны соответствующие полномочия: на заключение договора купли-продажи, получение оплаты или совершение оплаты по договору купли-продажи, а также прием или передача недвижимости с правом подписания передаточного акта.
Если стороной договора является не достигший 14 лет или недееспособный гражданин , то от его имени договор заключают родители, усыновители или опекуны.
Если стороной договора являются несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности , то они подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя. В этих случаях понадобится разрешение органа опеки и попечительства на проведение сделки.
2.2. Существенные условия договора продажи недвижимости
2.2.1. Предмет договора
2.2.2. Цена договора
2.2.3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением
К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся:
— Предмет договора,
— Цена договора,
— А для жилых помещений — перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.
2.2.1. Предмет договора
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Если мы говорим о договоре продажи квартиры , то:
В договоре должны быть обязательно указаны:
— наименование жилого помещения — квартира,
— количество комнат,
— адрес жилого дома, в котором расположена квартира,
— общая и жилая площади.
Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки квартиры: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр.
Все эти сведения отражены в кадастровом и техническом паспортах, предоставляемых органами БТИ или Росреестра.
Также в договоре следует отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования и т.д. (это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора).
Отметим еще один важный момент.
Чтобы принять к налоговому вычету расходы на отделку приобретенной квартиры, необходимо, чтобы договор, на основании которого осуществлено приобретение квартиры, содержал условие о приобретении квартиры без отделки.
2.2.2. Цена договора
Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи. И соответственно, как мы уже говорили ранее, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах.
В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена недвижимости определяется исходя из ее площади.
2.2.3.Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой
Согласно п. 1 ст. 558 ГК, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Этими лицами согласно закону могут быть:
а) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;
б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст . 677 ГК РФ).
в) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст . 33 ЖК РФ);
г) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п . 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ);
д) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п . 1 ст. 700 ГК РФ).
Наличие права третьих лиц по проживанию и пользованию отчуждаемым жилым помещением — это очень важное обстоятельство, о котором должен знать покупатель данного жилого помещения, поскольку данное право является своего рода обременением в праве пользования отчуждаемым жилым помещением и может служить обстоятельством, при котором приобретатель может вообще отказаться от заключения сделки.
Таким образом, при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Идеальный вариант, чтобы на момент заключения договора купли-продажи квартиры в ней отсутствовали по месту жительства и месту пребывания какие-либо физические лица, а также, чтобы отсутствовали лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.
2.3. Необходимые условия договора купли-продажи недвижимости
2.3.4. Условия об освобождении недвижимости от имущества продавца, порядок и сроки передачи продавцом объекта недвижимости покупателю
2.3.5. Порядок расчетов по договору
Не являются существенными условиями, но однозначно необходимы следующие условия договора купли-продажи недвижимости.
2.3.1. Дата и место заключения договора
В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются дата и место заключения договора.
2.3.2. Правоустанавливающие документы
В договоре необходимо указать сведения о правоустанавливающих документах на объект недвижимости:
— на основании чего квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т.п.),
— вид права владения продавца,
— реквизиты документа, подтверждающего право владения продавца, а именно Свидетельства о праве.
2.3.3. Сведения об обременениях объекта недвижимости
В договоре купли-продажи квартиры желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, залога, судебных споров в отношении объекта недвижимости и иных ограничений.
2.3.4. Условие об освобождении недвижимости от имущества продавца, порядок и сроки передачи продавцом объекта недвижимости покупателю
Если вы приобретаете недвижимость, в частности квартиру, в которой на момент подписания договора купли-продажи продолжают проживать продавец и члены его семьи, в договоре необходимо предусмотреть срок, в течение которого они выселятся из квартиры, вывезут имущество и снимутся с регистрационного учета по данному адресу.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч .1. ст. 556 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
2.3.5. Порядок расчетов по договору продажи недвижимости
Остановимся подробнее на порядке расчетов по договору продажи недвижимости.
В настоящее время на рынке недвижимости существуют четыре основных способа расчетов по договору купли-продажи недвижимости.
Способ 1. Аккредитивная форма расчетов
Этот способ расчета заключается в том, что покупатель недвижимости предварительно заключает с банком договор, на основании которого на банковский счет вносится сумма, равная стоимости объекта недвижимости. В тот момент, когда продавец квартиры предъявляет в банк оговоренный сторонами при оформлении аккредитива документ, к примеру, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой покупатель указан в качестве собственника недвижимости, банк перечисляет продавцу полагающуюся ему сумму (п . 1 ст. 867 ГК РФ).
Аккредитивы бывают:
— безотзывными (ст . 869 ГК РФ). Такой вид аккредитива предполагает, что банк не может отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы без согласия получателя средств. Для продавца предпочтительнее открытие именно безотзывного аккредитива;
— отзывными (ст . 868 ГК РФ). Такой вид аккредитива не содержит безоговорочного обязательства банка в отношении продавца и может быть отменен или изменен без предварительного согласия получателя средств. Если не установлено иное, аккредитив предполагается отзывным.
За открытие аккредитива банки могут взимать комиссию, сумма которой обычно определяется в процентах от суммы аккредитива.
Способ 2. С использованием банковской ячейки
Этот способ заключается в следующем.
Продавец, покупатель и банк оформляют договор, на основании которого банк предоставляет в аренду ячейку для хранения денежных средств. Далее покупатель в присутствии продавца помещает деньги в ячейку. Срок аренды ячейки указывается с учетом ожидаемого срока государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
Условия доступа к ячейке предварительно оговариваются. В течение определенного времени после помещения денег в ячейку ее имеет право открыть только продавец, предъявив, например, выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о том, что право собственности на недвижимость перешло к покупателю.
После истечения этого срока право продавца на доступ к ячейке без покупателя прекращается. При этом покупатель будет иметь доступ к ячейке при предъявлении своего паспорта в отсутствие продавца и возможность забрать деньги обратно.
Однако, покупателю, в свою очередь, важно получить от продавца расписку в получении продавцом денежных средств. Для этого продавец и покупатель, как правило, арендуют у банка вторую ячейку, условия доступа к которой зеркальные по отношению к условиям доступа к ячейке с деньгами. То есть в течение определенного срока доступ к ячейке имеет покупатель при предъявлении свидетельства о праве собственности на квартиру, а затем если сделка не состоялась, доступ имеет продавец и забирает из ячейки свою расписку.
Способ 3. Наличными денежными средствами без использования банковской ячейки или с применением в расчетах платежных поручений
Эти способы в настоящее время также достаточно распространены.
Однако, использование расчетов наличными денежными средствами или безналичных расчетов путем перечисления банком средств по поручению покупателя на счет продавца влечет следующие риски:
1) если покупатель передает (перечисляет ) денежные средства в момент подписания договора до регистрации перехода права собственности, существует риск того, что в регистрации будет отказано. Покупатель в такой ситуации может оказаться без денег и недвижимости;
2) если стороны пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации перехода права собственности, возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на недвижимость уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму продавцу. В таком случае продавец окажется без недвижимости и без денег.
Таким образом, расчеты по аккредитиву и расчеты с использованием банковской ячейки являются более безопасными способами расчета при совершении сделки купли-продажи недвижимости.
Способ 4. С использованием банковского счета эскроу
Этот способ заключается в том, что покупатель недвижимости открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи недвижимости.
Для этого покупателем недвижимости счет эскроу вносится сумма, равная стоимости недвижимости.
Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимости, в счет которого размещены денежные средства. В тот момент, когда продавец недвижимости предъявляет в банк, например, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности покупателя, банк выдает продавцу полагающуюся ему сумму со счета эскроу.
Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи недвижимости обстоятельств.
Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства со счета возвращаются покупателю недвижимости, если иное не предусмотрено соглашением между продавцом и покупателем.
2.4. Иные условия договора купли-продажи недвижимости
Кроме вышеперечисленных условий в договоре продажи недвижимости могут быть предусмотрены и другие условия, например условие об ответственности сторон, условие о порядке разрешения споров по договору, условие о конфиденциальности и другие.
3. Форма договор купли-продажи недвижимости
Договор купли-продажи недвижимости составляется в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность. Также необходимо обратить внимание на тот факт, что законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости.
Однако, стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, отразив данное условие непосредственно в самом договоре. Но, повторимся, это право, а не обязанность сторон.
Почему-то бытует мнение, что нотариальное удостоверение договора придает дополнительную защиту сделке, однако, это не так.
4.4. Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения ), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество.
Следовательно, право собственности у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (п . 2 ст. 223 ГК РФ).
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В заключении хочу отметить, что договор купли-продажи недвижимости, содержащий все требования законодательства и максимально защищающий продавца и покупателя, это сложный документ.
Ну и не забывайте проконсультироваться у юристов, занимающихся сопровождением сделок с недвижимостью, чтобы до того как подписать договор продажи недвижимости иметь полную информацию об условиях этого договора и представлять как будет проходить ваша сделка. Успехов!
Бойцова Е. А.
Адвокат Коллегии адвокатов города Москвы
«Центр правовых экспертиз»
Введение……….……………………………………………………………….…3
Понятие и значение договора купли-продажи……………………...................5
1.1 Значение договора купли-продажи……………………………....................5
2 Понятие договора купли-продажи……………………………………………6
2 Элементы договора купли-продажи…………………………………………10
2.1 Стороны договора………………………………………………...………….10
2.2 Предмет договора………………………………………………...……….…11
2.3 Цена договора…………………………………………………….……….…13
2.4 Срок и форма договора…………………………………………..……….…14
3.1 Права и обязанности продавца…………………………………..…………16
3.2 Права и обязанности покупателя…………………….…………..…………20
Заключение…………………………………………………….…………………23
Глоссарий………………………………………………………………………...24
Библиографический список……………………………….…..................……27
Приложение А……………………………………………………………………29
Введение
Так что же такое покупка или продажа какого-нибудь продукта или товара? Это, прежде всего оформленный по всем правилам и в соответствии с действующим законодательством документ о передаче товара или услуг от одного владельца другому. Этот документ называется - договором купли- продажи. Договор купли-продажи является одним из основных видов обязательств по передаче имущества в собственность или в иное вещное право.
Обозначенная тема для исследования представляется весьма актуальной. Известная нам история правового регулирования этого договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В процессе развития правовых систем происходил естественный отбор правовых норм о купле-продаже. Случайные положения со временем отсеивались, уступая место более обоснованным и качественным, повышался уровень юридической техники. Правовые нормы первоначально регулировавшую куплю-продажу постепенно приобрели характер общих положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал серьезное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения договорного права почти целиком распространили свое действие на отношения по купле-продаже.
Гражданское право - одно из основных фундаментальных рычагов, регулирующих отношения наших граждан в процессе перехода к рыночной экономике, к кардинальному реформированию социально-экономических отношений нашего общества как основного регулятора товарно-денежных отношений и иных отношений, складывающихся в рыночном хозяйстве. Присущие гражданско-правовому регулированию начала инициативы и диспозитивности, равенства и взаимной имущественной ответственности субъектов повышают его социальную ценность и влекут расширение сферы его применения в формирующемся правовом государстве.
Договор купли-продажи является наиболее распространенным и важным видом договора в гражданском обороте. Все виды предпринимательской деятельности связаны с рынком товаров, все предприниматели широко используют договор купли-продажи. Этот договор находит широкое применение также в отношениях граждан, граждан и предпринимателей.
В различных правовых системах имеются свои особенности в регулировании купли-продажи. Например, в США особое значение придается гарантиям исполнения: понятию гарантий, подразумеваемым гарантиям, лицам, в чью пользу действуют гарантии, средствам защиты в случае нарушения гарантий. Во французском гражданском праве значительное влияние уделяется природе и форме продажи, обязательствам продавца и покупателя. Однако во всех правовых системах важнейшее значение придается передаче права собственности на вещи (имущество, товар) по договору купли-продажи и существенным условиям данного договора: его предмету, цене, ответственности сторон за соблюдение договорных условий, а также некоторым дополнительным условиям - о сроках, месте и порядке передачи товара, его перевозке и страховании, порядке расчетов и т.д.
1 П онятие и значение договора купли-продажи
1.1 Значение договора купли-продажи
Сегодня купля-продажа - это самый распространенный договор гражданского оборота. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. Особое значение этого института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа - наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена. Прогресс науки и техники, усложнение экономической жизни общества не только ведет к возникновению новых правовых форм, но также проявляется в развитии таких традиционных институтов, как купля-продажа[ Серветник А. Общие положения о купле-продаже // Законность. 2004. № 11. С. 54 - 56. ].
Договор купли-продажи является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам (отдельным видам договора купли-продажи), суть которых заключается в том, что одно лицо обязуется передать в собственность другого лица какое-либо имущество, а последнее обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К числу договоров, признаваемых отдельными видами договора купли-продажи, относятся договоры: розничной купли-продажи, поставки товаров, поставки товаров для государственных нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости, продажи предприятия.
Выделение названных видов договора купли-продажи служит прежде всего целям наиболее простого и оптимального правого регулирования сходных правоотношений. Отсюда правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общие положения ГК, регулирующие договор купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК). Регулируя названные договоры в качестве отдельных видов договора купли-продажи, закон мог ограничиться лишь указанием на их квалифицирующие признаки и установлением применительно к этим договорам некоторых подлежащих приоритетному применению специальных правил, учитывающих специфику регулируемых правоотношений. Какой-либо единый критерий для разграничения отдельных видов договора купли-продажи отсутствует.
Понятие договора купли-продажи
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК)[ Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1998. С. 17 - 19. ].
Договор купли-продажи является консенсуальным. Передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Если момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, то он исполняется в момент заключения.
Договор купли-продажи является возмездным и двусторонним. Он является договором синаллагматическим, поскольку исполнение обязательств покупателем по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате товара до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче ему товара. Если же договор купли-продажи заключен с условием о предварительной оплате товара покупателем, субъектом встречного исполнения становится продавец, который может не производить исполнение обязанностей по передаче товара до получения от покупателя обусловленной суммы предоплаты.
Товаром по договору купли-продажи признаются любые вещи, как движимые, так и недвижимые, индивидуально-определенные либо определяемые родовыми признаками. Общие положения о купле-продаже товаров применяются и к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. В этом смысле необходимо признать, что всякая возмездная уступка имущественных прав (цессия) является продажей этих прав, а правила, регулирующие переход прав кредитора, и в частности уступку требования (ст. 382-390 ГК), подлежат приоритетному (по отношению к общим положениям о купле-продаже товаров) применению. Договор может быть заключен на куплю-продажу будущих товаров, т.е. тех товаров, которые будут созданы или приобретены продавцом[ Скловский К.И. О действительности продажи чужого имущества // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. № 9. С. 86.].
Если к моменту заключения договора купли-продажи индивидуально-определенные вещи были утрачены продавцом в результате их гибели, перехода права собственности на них к третьим лицам и т.п., вопрос о судьбе договора купли-продажи должен решаться в зависимости от того, были ли известны данные обстоятельства покупателю. Если покупатель, заключая договор купли-продажи, знал или должен был знать, что вещь, являющаяся объектом продажи, утрачена продавцом, налицо договор, который должен быть признан незаключенным по признаку отсутствия соглашения сторон относительно предмета договора. В случаях, когда покупателю на момент заключения договора не было известно, что индивидуально-определенная вещь, служащая товаром, утрачена продавцом, он, обнаружив впоследствии данное обстоятельство, вправе потребовать признания данного договора недействительным как заключенного под влиянием обмана (ст. 179 ГК). Такая сделка является оспоримой, поэтому покупатель вместо того, чтобы добиваться признания ее недействительной, имеет право, исходя из того, что договор действителен, потребовать от продавца возмещения убытков и применения иных мер ответственности в связи с неисполнением последним обязательств, вытекающих из договора купли-продажи Гражданское право. Том II. Полутом I / Под ред. Е.А. Суханова. М. 2004. С. 45. .
Цель договора купли-продажи состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК).
Если покупатель (юридическое лицо) не относится к числу субъектов, обладающих правом собственности на закрепленное за ним имущество (к примеру, унитарные государственные или муниципальные предприятия, учреждения), передача продавцом имущества (а в соответствующих случаях - государственная регистрация) служит основанием для возникновения у покупателя ограниченного вещного права.
В отношениях по купле-продаже государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество (ст. 551 ГК), на предприятие как имущественный комплекс (ст. 564 ГК), а также на жилые дома, квартиры и иные жилые помещения (ст. 558 ГК). В случаях продажи предприятий и жилых помещений государственной регистрации подлежат также и заключаемые договоры купли-продажи.
По общему правилу отчуждение собственником имущества другим лицам влечет прекращение права собственности последнего (п. 1 ст. 235 ГК). Применительно к купле-продаже право собственности продавца прекращается с момента передачи вещи, служащей товаром, покупателю (в соответствующих случаях - с момента регистрации права собственности покупателя). Если продавец, не являясь собственником товара, отчуждает его на основании предоставленных ему полномочий по распоряжению товаром, передача товара покупателю (государственная регистрация) служит основанием прекращения права собственности у лица, являющегося собственником товара, а также полномочий продавца по распоряжению товаром. Исключение составляют случаи, когда стороны заключают договор с условием о сохранении права собственности на переданный покупателю товар за продавцом до оплаты товара либо наступления иных определенных обстоятельств. В подобной ситуации продавец, оставаясь собственником товара, при неоплате покупателем товара в установленный срок или ненаступлении иных предусмотренных договором обстоятельств, при которых право собственности переходит к покупателю, вправе потребовать от покупателя возвратить переданный ему товар (ст. 491 ГК) Каменецкая М.С. Существенные нарушение договора контрагентом как основание его расторжения // Законодательство. 2004. № 10. С. 6 - 8. .
Риск случайной гибели или случайного повреждении товара переходит на покупателя также с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю. Однако в тех случаях, когда товар продается во время нахождения его в пути (в частности, путем передачи коносамента или других товарораспорядительных документов на товар), риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено самим договором или обычаями делового оборота (ст. 459 ГК).
2 Э лементы договора купли-продажи
2.1 Стороны договора
Сторонами договора купли-продажи (его субъектами) являются продавец и покупатель. По общему правилу продавец товара должен быть его собственником или обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению имуществом, являющимся товаром (например, правом хозяйственного ведения).
В случаях, предусмотренных законом или договором, правомочия по распоряжению имуществом могут быть предоставлены лицу, не являющемуся субъектом права собственности или ограниченного вещного права на это имущество. В частности, при заключении договора купли-продажи путем проведения публичных торгов продавцом, подписывающим договор, признается организатор торгов (п. 5 ст. 448 ГК); при продаже имущества во исполнение договора комиссии продавцом по договору купли-продажи с покупателем этого имущества является комиссионер, действующий от своего имени (ст. 990 ГК); в таком же порядке заключает договор купли-продажи агент, действующий от своего имени по поручению и за счет принципала на основании агентского договора (п. 1 ст. 1005 ГК); право на заключение сделок от своего имени (в том числе в качестве продавца) предоставлено также доверительному управляющему в отношении имущества, переданного ему по договору доверительного управления (п. 3 ст. 1012 ГК)[ Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной экспедиции М., 1996. С. 43.].
В качестве продавца могут выступать публично-правовые образования при продаже государственного или муниципального имущества, не закрепленного за образованными ими юридическими лицами. Покупателем по договору купли-продажи может быть всякое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей. Приобретая товар по договору купли-продажи, покупатель по общему правилу становится его собственником.
Исключения составляют, во-первых, государственные и муниципальные унитарные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения либо оперативного управления (казенные предприятия) на закрепленное за ними имущество, а также учреждения (субъекты права оперативного управления). В качестве покупателей они приобретают на имущество соответствующее ограниченное вещное право, собственником же товара становится лицо, являющееся собственником имущества, закрепленного за этими юридическими лицами. Во-вторых, не становятся собственниками приобретенных по договору купли-продажи товаров также граждане или юридические лица, наделенные полномочиями на совершение указанных действий от своего имени в силу договоров комиссии, агентского договора или договора доверительного управления.
Среди договоров купли-продажи выделяются договоры, продавцы и покупатели по которым, продавая или приобретая товары, действуют в рамках осуществляемой ими предпринимательской деятельности. К правоотношениям, вытекающим из таких договоров, применяются некоторые специальные правила, относящиеся к обязательствам, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности.
2.2 Предмет договора
Предметом договора купли-продажи являются действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и соответственно действия покупателя по принятию этого товара и уплате за него установленной цены.
В ряде работ предмет договора купли-продажи сводится к характеристике товара (его наименованию и количеству), подлежащего передаче покупателю. Такой подход представляется упрощенным и необоснованным. Например, О.С.Иоффе говорит о материальных объектах договора купли-продажи, под которыми понимаются продаваемое имущество и уплачиваемая за него денежная сумма; его юридических объектах - действиях сторон по передаче имущества и уплате денег, а также о волевых объектах - индивидуальной воле продавца и покупателя в пределах, в каких она подчинена регулирующему их отношения законодательству. По мнению М.И.Брагинского, правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи, имеют два рода объектов: действия обязанного лица и вещь, которая в результате такого действия должна быть передана[ Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 23. ].
Предмет договора является существенным условием договора купли-продажи. При этом условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК). Данное положение относится лишь к товару; им не исчерпываются существенные условия договора купли-продажи, определяющие его предмет. Просто отсутствие в тексте договора иных пунктов, регламентирующих действия продавца по передаче товара покупателю, а также принятию последним и оплате принятого товара, компенсируется диспозитивными нормами, определяющими порядок и сроки совершения указанных действий[ Обыденов А.М. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права. 2003. № 8. С. 61. ].
Покупатель обязан совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара (п. 2 ст. 484 ГК), а также оплатить товар непосредственно до или после его передачи (п. 1 ст. 486 ГК). Таким образом, для признания договора купли-продажи заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора лишь условие о количестве и наименовании товаров. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК.
2.3 Цена договора
Цена договора купли-продажи является его существенным условием лишь в случаях, прямо предусмотренных законом, например, при продаже товара в рассрочку или продаже недвижимости, в т.ч. предприятия. В других видах договора купли-продажи условие о цене может и отсутствовать, что не подрывает действительности сделки. Здесь применяется правило п. 3 ст. 424 ГК РФ: при отсутствии в договоре соответствующего условия товар должен быть оплачен по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.
Цена в договоре купли-продажи, как правило, согласуется самими сторонами, т.е. является свободной (договорной), При этом порядок определения цены может быть различным. Она может устанавливаться непосредственно, т.е. путем указания на определенную денежную сумму, уплачиваемую за одну единицу товара, либо за весь продаваемый товар (например, 1000 рублей за 1 тонну товара). Также возможно и фиксирование цен путем указания на порядок их определения (с использованием дополнительных критериев) без указания конкретной величины. Последний способ чаще всего применяется в хозяйственной практике предпринимателей.
Обычно цена товара устанавливается в российских рублях, однако возможно ее определение и в валюте другой страны. Этому не препятствует и существующий в законодательстве запрет на производство расчетов между российскими резидентами в иностранной валюте (п. 1 ст. 2 Закона РФ «О валютном регулировании и валютном контроле»). Указанное ограничение касается только валюты платежа (как средства расчетов), но не распространяется на определение валюты цены (т.е. масштаба определения стоимости товара).
Способ определения цены сторонами договора купли-продажи не является абсолютной и в ряде случаев прямо ограничена законом. Так, в публичных договорах различной купли-продажи и энергоснабжения цена производимых товаров, по общему правилу устанавливается одинаковой для всех потребителей. В договорах присоединения свобода определения цены трансформируется в возможность согласиться с предложенной контрагентом ценой, либо вообще отказаться от заключения договора. Кроме того, цены на некоторые группы товаров, представляющих особое значение для народного хозяйства могут напрямую устанавливаться или регулироваться государством.
2.4 Срок и форма договора
Срок договора купли-продажи, по общему правилу, не является его существенным условием. Однако для договоров в кредит с рассрочкой платежа срок исполнения соответствующих обязательств приобретает особое значение. Поэтому ГК РФ относит его к числу существенных условий этих договоров. Срок договора купли-продажи может быть определен сторонами календарной датой, истечением периода времени, указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (например, открытие навигации), либо моментом востребования. Если же срок договора сторонами не установлен, его следует определять исходя из общих правил ст. 457 и п. 1 ст. 486 ГК РФ Садиков О.Н. Гражданское право России - обязательное право. М., 1997. С. 65. .
От договоров купли-продажи с указанием срока исполнения следует отличать договоры на срок, т.е. с условием их исполнения к строго определенному сроку. Таким договором признаются сделки, из содержания которых ясно вытекает, что при нарушении срока исполнения покупатель утрачивает интерес к договору (п. 2 ст. 457 ГК РФ). В принципе, любой договор купли-продажи может быть обусловлен и особенностями предмета купли-продажи. Так, поставка партии елочных игрушек должна, очевидно, производиться до Нового года, ибо после него покупатель утратит интерес минимум на год. В изъятие из общих правил, установленных ст. 315 ГК, досрочное исполнение таких договоров (равно как и исполнение по истечении срока) возможно только с согласия покупателя.
Форма договора купли-продажи определяется его предметом субъективным составом и ценой. Все договоры продажи недвижимости (в том числе - предприятий) должны под угрозой недействительности заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550, 560 ГК РФ), и подлежат обязательной государственной регистрации. Письменная форма обязательна также и для договоров внешнеторговой купли-продажи (п. 3 ст. 162 ГК РФ).
В отношении формы договоров купли-продажи движимых вещей применяются общие правила ст. 159-161 ГК: письменная форма требуется лишь для договоров с участием юридических лиц, а также для договоров между гражданами, если их цена в десять и более раз превышает минимальный размер оплаты труда (МРОТ). Однако письменная форма не обязательна, если такие сделки исполняются в момент совершения (большинство договоров розничной купли-продажи).
Дополнительные требования предъявляются к форме договоров купли-продажи имущественных прав, в том числе - воплощенных в ценных бумагах (ст. 389 ГК РФ)[ Екимов С.Н. Понятие и общая характеристика договора // Журнал российского права. 2002. № 10. С. 88.].
3 С одержание договора купли-продажи
3.1 Права и обязанности продавца
Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю товаров, являющихся предметом купли-продажи, в срок, установленный договором, а если такой срок договором не установлен, в соответствии с правилами об исполнении бессрочного обязательства (ст. 314 ГК).
Договор купли-продажи может быть заключен с условием о его исполнении к строго определенному сроку. Это возможно, когда из его содержания ясно вытекает, что при нарушении срока исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец не вправе производить исполнение по такому договору до наступления или после истечения срока без согласия покупателя и в том случае, если покупатель не воспользовался правом на отказ от исполнения договора (ст. 457 ГК). Примером договора с условием его исполнения к строго определенному сроку (даже при отсутствии ссылки на то в тексте договора) может служить договор купли-продажи партии новогодних елок. Передача продавцом такого товара покупателю за пределами новогодних праздников лишается всякого смысла.
Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц. Исключение составляют лишь случаи, когда имеется согласие покупателя принять товар, обремененный такими правами (ст. 460 ГК). В данном случае имеются в виду ситуации, когда продаваемое имущество ранее уже было передано в залог, аренду либо в отношении этого имущества установлен сервитут и т.п. Покупатель, обнаружив, что на приобретенное им имущество имеются права третьих лиц, о которых он не знал и не должен был знать, может предъявить продавцу, не поставившему его в известность относительно указанных обстоятельств, требование об уменьшении цены товара либо о расторжении договора купли-продажи и возмещении причиненных убытков[ Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 298. ].
Количество подлежащих передаче покупателю товаров должно определяться в договоре в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении. Вместе с тем допускается возможность согласования сторонами в договоре лишь порядка определения количества товара (п. 1 ст. 465 ГК). Это имеет важное значение, поскольку количество товаров относится к существенным условиям договора и его отсутствие в договоре влечет признание договора незаключенным. При любом варианте определения количества товаров договор признается заключенным, если его содержание позволяет установить количество товаров, подлежащих передаче покупателю на момент исполнения договора.
В случае нарушения условия договора о количестве товаров покупатель получает право, если иное не определено договором, отказаться от переданных товаров и их оплаты, а если они оплачены, потребовать возврата денег и возмещения убытков (ст. 466 ГК).
Требования, предъявляемые к качеству товара, должны быть предусмотрены договором купли-продажи. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору. Если договор не содержит условия о качестве, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В случае предоставления продавцом покупателю договорной гарантии гарантийный срок должен исчисляться с момента передачи товара покупателю, если договором не будет предусмотрен иной начальный момент течения гарантийного срока.
Гарантийный срок на комплектующее изделие считается равным гарантийному сроку на основное изделие и начинает течь одновременно с гарантийным сроком на основное изделие (п. 3 ст. 471), если иное не предусмотрено договором[ Абрамов В.А. Сделки. Договоры. Обязательства. М., 2004. С. 64.].
Течение гарантийного срока прерывается в случаях, когда товар не может быть использован покупателем по обстоятельствам, зависящим от продавца, например из-за недостатков товара, вследствие непередачи вместе с товаром его принадлежностей, в том числе инструкции по эксплуатации и другой необходимой документации. Течение гарантийного срока может быть возобновлено лишь после того, как продавцом будут устранены соответствующие обстоятельства.
Ответственность продавца за ненадлежащее качество товаров во многом будет зависеть от того, имеется ли договорная гарантия качества товара. По общему правилу (т.е. при наличии законной гарантии) продавец отвечает за недостатки товаров, если покупатель докажет, что недостатки возникли до момента перехода риска случайной гибели или случайной порчи на покупателя или по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товаров, на которые продавцом предоставлена гарантия качества, он отвечает за недостатки товаров, если не докажет, что они возникли после их передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товарами или их хранения, а также действий третьих лиц или непреодолимой силы (ст. 476 ГК).
В случае нарушения продавцом условия договора о качестве товара покупатель по своему выбору вправе потребовать от продавца:
Соразмерного уменьшения покупной цены, либо
Безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо
Возмещения своих расходов на устранение недостатков товаров.
Если же продавец допустил существенное нарушение требований к качеству товара (например, передачу покупателю некачественных товаров с неустранимыми недостатками), покупатель наделяется дополнительными правами по своему выбору:
Отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы или
Потребовать замены товаров ненадлежащего качества на товары, соответствующие договору (ст. 475).
Обязанность проверить качество реализуемых товаров может быть возложена и на продавца (предварительное испытание, анализ и т.п.). В этом случае продавец должен предоставить покупателю документы, подтверждающие осуществление им проверки качества передаваемого товара и ее результаты, например сертификат качества товара. В отношении подобных ситуаций важно подчеркнуть, что порядок и иные условия проверки качества товара, производимой как продавцом, так и покупателем, должны быть одинаковыми (п. 4 ст. 474 ГК).
Принципиальное значение для покупателя имеет соблюдение сроков обнаружения недостатков в переданных ему товарах. Как правило, покупатель вправе предъявить свои требования продавцу только в связи с недостатками товаров, обнаруженных в пределах сроков, определенных в ГК (ст. 477)[ Андреева Л.В. Продажа товаров: руководство по подготовке и заключению договоров. М.. 1997. С. 37.].
При наличии лишь законной гарантии на товары, т.е. когда на эти товары не установлен гарантийный срок или срок годности, недостатки в товарах должны быть обнаружены покупателем в разумный срок (что зависит от свойств товара и его обычного использования), но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю. Законом или договором может быть предусмотрен более длительный предельный срок для обнаружения недостатков в товаре.
При наличии договорной гарантии недостатки в товаре должны быть обнаружены покупателем в пределах гарантийного срока. Если гарантийный срок на комплектующее изделие окажется меньшей продолжительности, чем такой же срок на товар (основное изделие), недостатки в комплектующем изделии могут быть выявлены покупателем в пределах гарантийного срока, установленного на основное изделие.
Если в отношении какого-либо товара установлен срок годности, недостатки в этом товаре должны быть обнаружены покупателем в пределах указанного срока годности. Только при соблюдении этого условия покупатель вправе предъявить продавцу свои требования в связи с недостатками такого товара.
По договору купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий условию договора о комплектности, а при отсутствии такового в договоре комплектность товара определяется обычаями делового оборота либо иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 478 ГК). Комплектность товаров необходимо отличать от понятия комплект товаров. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца передать покупателю определенный набор товаров в комплекте (комплект товаров). В этом случае обязательство может считаться исполненным с момента передачи покупателю всех товаров, включенных в комплект.
Продавец обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, за исключением товара, который по своему характеру не требует затаривания и (или) упаковки. Иное может быть предусмотрено договором купли-продажи или вытекать из существа обязательства (п. 1 ст. 481 ГК).
Неисполнение продавцом обязанности по затариванию и упаковке товара, т.е. передача покупателю товара без тары или упаковки или в ненадлежащей таре или упаковке, влечет для него определенные негативные последствия. В этом случае покупатель вправе потребовать от продавца затарить или упаковать товар либо заменить ненадлежащую тару (упаковку), если иное не вытекает из договора, существа обязательства или характера товара. Например, договором предусмотрено, что продавец обеспечивает доставку мебели в место жительства (место расположения) покупателя и соответствующую ее сборку (существо обязательства); товаром являются продукты питания или напитки, потребленные покупателем (характер товара).
3.2 Права и обязанности покупателя
Покупатель по договору купли-продажи обязан принять переданный ему товар. Исключение составляют лишь те случаи, когда покупатель наделен правом требовать замены товара или отказаться от исполнения договора, например если продавец передал покупателю товар с недостатками, которые носят существенный характер, либо не выполнил в разумный срок указания покупателя о доукомплектовании переданных товаров[ Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1998. С. 44.].
Выполнение покупателем обязанности принять товары в сроки и в порядке, предусмотренные договором, означает, в частности, что покупатель должен совершить все необходимые действия, позволяющие продавцу передать ему товары (сообщить адрес, по которому они должны отгружаться; предоставить транспортные средства для перевозки товаров, если такая обязанность покупателя вытекает из договора, и т.п.).
Конкретные действия покупателя, необходимые с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара, в случае, когда договором не предусмотрен порядок принятия товара, предопределяются установленным сторонами способом передачи товара. Если договором предусмотрено, что товар передается путем вручения покупателю или указанному им лицу (при доставке товара продавцом), покупатель должен обеспечить принятие данного товара в предусмотренный договором срок соответствующими уполномоченными представителями. В случаях, когда согласно условиям договора купли-продажи товар должен быть передан покупателю в месте нахождения товара («самовывоз»), покупатель должен обеспечить выделение своего представителя, а в необходимых случаях и транспортного средства для принятия товара у продавца и вывоза товара.
В остальных случаях передача товара покупателю производится продавцом путем сдачи товара транспортной организации или организации связи для доставки его покупателю.
Неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателем обязанностей по принятию товара либо его отказ от принятия предусмотренного договором товара влечет для него негативные последствия. Продавец получает право потребовать от покупателя принятия товара в принудительном порядке путем обращения с соответствующим иском в суд. В этом случае права продавца могут быть обеспечены также путем взыскания с покупателя стоимости товара и расходов, связанных с его хранением продавцом. Непринятие переданного товара покупателем может также служить основанием для отказа со стороны продавца от исполнения договора, что влечет расторжение договора купли-продажи.
Покупатель обязан оплатить, товары непосредственно до или после их передачи ему продавцом в размере их полной цены, если иное не предусмотрено законодательством или договором либо не вытекает из существа обязательства (ст. 486 ГК).
Обязательство покупателя уплатить цену включает также принятие им таких мер и соблюдение таких формальностей, которые могут потребоваться в соответствии с договором или законодательством, чтобы сделать возможным осуществление платежа (открытие предусмотренного договором аккредитива, предоставление банковской гарантии и т.п.). Покупатель обязан оплатить товар по цене, указанной в договоре или рассчитанной в порядке (способом), предусмотренном договором. Если цена не определена в договоре, обязанность покупателя будет состоять в оплате цены, которая в момент заключения договора обычно взималась за такой товар, продававшийся при сравнимых обстоятельствах.
Если товары не оплачиваются покупателем в связи с необоснованным отказом от их принятия, продавец вправе по своему выбору, либо потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора[ Гражданское право. Том II. Полутом I / Под ред. Е.А. Суханова. М. 2004. С. 56.].
В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена передача покупателю проданных товаров несколькими партиями, неисполнение последним обязанности по оплате переданных товаров дает продавцу право приостановить передачу остальных товаров до тех пор, пока ранее переданные товары не будут оплачены покупателем в полном объеме.
В дополнение к названным последствиям за продавцом сохраняется право на возмещение убытков, причиненных нарушением договора купли-продажи.
Договором купли-продажи может быть предусмотрено условие о продаже товара в кредит, т.е. о том, что оплата товара производится через определенное время после его передачи покупателю. В этом случае покупатель должен оплатить товар в срок, предусмотренный договором. Если же условие о сроке оплаты товара, проданного в кредит, в договоре отсутствует, покупатель должен произвести оплату в разумный срок после передачи товара, а по его истечении - не позже чем в семидневный срок со дня предъявления продавцом требования об оплате переданного товара (п. 1 ст. 488 ГК)[ Флейшиц Е.А. Договор купли-продажи. Отдельные виды обязательств. М. 1954. С. 39.].
Заключение
Общие положения о купле-продаже включают в себя некоторые унифицированные нормы, действие которых распространяется не только на этот договор и его разновидности, но и на другие договоры по передаче имущества в собственность. В связи с этим можно сделать следующие основные выводы:
1. Договор купли-продажи заключается на основании свободного волеизъявления сторон и не требует предварительных правоприменительных действий.
2. Основанием заключения договора купли-продажи может выступать и соответствующая обязанность сторон. Она возникает не только из предварительного, но и иного договора.
3. Договор купли-продажи считается заключенным с момента согласования сторонами всех существенных условий (п. 1 ст. 432). С этого момента (за исключением случаев, когда требуется государственная регистрация договора, п. 3 ст. 433 ГК) у сторон возникают предусмотренные договором субъективные права и обязанности.
4. Ряд норм ГК (ст. ст. 554, 572, 666, 668, 670) позволяет сделать вывод, что законодатель под предметом договоров о передаче имущества понимает передаваемое имущество. Учитывая это обстоятельство, а также неоднозначное толкование понятия предмета договора, как в науке, так и на практике, целесообразно наряду с предметом договора законодательно при-знать существенным условием договора и его объект.
5. Отдельные параграфы ГК посвящены правовому регулированию отдельных видов договора купли-продажи, к которым относятся: розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа преlghbznbq/
6/Срок договора купли-продажи, по общему правилу, не является его существенным условием. Однако для договоров в кредит с рассрочкой платежа срок исполнения соответствующих обязательств приобретает особое значение. Поэтому ГК РФ относит его к числу существенных условий этих договоров.
Глоссарий
Новое понятие | |||
средства удовлетворения человеческих потребностей. Блага разделяются: по натуральным характеристикам - на продукты и услуги; по степени удаленности от конечного потребления - на потребительские блага и ресурсы; по длительности использования - на кратковременные и долговременные; по характеру потребления - на частные и общественные. | |||
целостная и относительно устойчивая часть объективной действительности, обладающая определенностью, выраженной в структурных, функциональных, качественных и количественных характеристиках. | |||
Внешнеторговый контракт | основной коммерческий документ внешнеторговой операции, свидетельствующий о достигнутом соглашении между сторонами. | ||
Гражданский оборот | гражданско-правовое выражение экономического оборота; переход имущества от одного лица к другому лицу на основе заключаемых участниками гражданского оборота сделок или в силу иных юридических фактов. | ||
соглашение между двумя или большим числом лиц, направленное на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в отношениях между сторонами. Договор признается заключенным, когда стороны выражают (в требуемой законом форме) согласие по всем существенным его пунктам. | |||
Договор купли-продажи | договор, по которому одна сторона (продавец) принимает на себя обязательство передать указанный в договоре товар в собственность другой стороне (покупателю). | ||
Договор купли-продажи недвижимого имущества | договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. | ||
Договорные санкции договора. | предусмотренные законодательством или торговым договором меры экономического воздействия в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий заключенного | ||
Нематериальные активы | активы предприятия, не имеющие физической, осязаемой формы: управленческие, организационные и технические ресурсы; репутация в финансовом мире; капитализированные права и привилегии; конкурентные преимущества, контроль над сбытовой сетью; защита, обеспечиваемая страховкой; патенты и торговые марки, фирменные знаки; "ноу-хау" и другие виды интеллектуальной собственности; право на пользование. | ||
Нарушение условий договора | право иска к стороне нарушившей условия договора, если это нарушение прямо или косвенно наносит ущерб другой стороне. | ||
Нематериальные блага | жизнь и здоровье, достоинство личности, личная неприкосновенность, честь и доброе имя, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна, право свободного передвижения, выбора места пребывания и жительства, право на имя, право авторства, иные личные неимущественные права и нематериальные блага, принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона, неотчуждаемы и непередаваемы иным способом. | ||
Оборотоспособность | свойство объектов гражданских прав, заключающееся в возможности: отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены или дарения либо перехода объекта от одного лица к другому лицу в порядке универсального правопреемства: в форме наследования или реорганизации юридического лица. | ||
Объекты гражданских прав | материальные и нематериальные блага, по поводу которых возникают гражданские правоотношения. В РФ объектами гражданских прав являются: вещи; имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности; нематериальные блага; иное имущество. | ||
Ограничение оборотоспособности | требование закона, согласно которому отдельные виды объектов гражданских прав могут: либо принадлежать только государственным организациям или только российским гражданам и юридическим лицам; либо находиться в обороте только по специальным разрешениям. | ||
Соглашение гражданское | правоотношение, возникшее из договора. |
3. Абрамов В.А. Сделки. Договоры. Обязательства. М., 2004.
4. Андреева Л.В. Продажа товаров: руководство по подготовке и заключению договоров. М.. 1997.
5. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999.
6. Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной экспедиции М., 1996.
7. Гражданское право. Том II. Полутом I / Под ред. Е.А. Суханова. М. 2004.
8. Екимов С.Н. Понятие и общая характеристика договора // Журнал российского права. 2002. № 10.
9. Каменецкая М.С. Существенные нарушение договора контрагентом как основание его расторжения // Законодательство. 2004. № 10.
10. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1998.
11. Обыденов А.М. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права. 2003. № 8.
12. Садиков О.Н. Гражданское право России - обязательное право. М., 1997.
13. Серветник А. Общие положения о купле-продаже // Законность. 2004. № 11.
14. Слищенков В.А. О ничтожности договора купли-продажи чужой вещи // Государство и право. 2004. № 1.
15. Скловский К.И. О действительности продажи чужого имущества // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. № 9.
16. Флейшиц Е.А. Договор купли-продажи. Отдельные виды обязательств. М. 1954.
17. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995.
Приложение А
ДОГОВОР
КУПЛИ-ПРОДАЖИ ТОВАРА
г. ___________ "__"________ 200_ г.
(наименование предприятия)
именуемое в дальнейшем "Продавец", в лице ______________________
(должность, фамилия,
имя, отчество)
с одной стороны, и ____________________________________________,
именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице ____________________
Действующего на основании ________________
с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Продавец передает в собственность, а Покупатель принимает и оплачивает в срок имущество в количестве, качестве, ассортименте и на условиях в соответствии со спецификацией (Приложение к Договору), являющейся неотъемлемой частью настоящего Договора.
2. ЦЕНА ТОВАРА
2.1. Цена товара договорная. Стоимость единицы товара (партии, серии) указана в спецификации, являющейся неотъемлемой частью настоящего Договора (в Протоколе согласования цены).
Изменение цены на товар в течение срока действия Договора не допускается.
2.2. Цена товара включает стоимость товара, упаковки, затраты по его хранению на складе Продавца, оформлению сертификата качества, гигиенического сертификата, свидетельства о соответствии товара системе сертификации ГОСТ Р, технического паспорта и другой необходимой документации, расходы по страхованию и транспортировке до места назначения.
3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Обязанности Продавца:
3.1.1. Не позднее __________ доставить товар Покупателю в _________
(указать место поставки, вид транспорта).
3.1.2. За свой счет и риск обеспечить отправку товара и его страхование.
3.1.3. В __ -дневный срок по телефону или факсу сообщить Покупателю об отправке товара в адрес грузополучателя.
3.2. Обязанности Покупателя:
3.2.1. Принять проданный товар в течение ___ дней с момента его поступления в место назначения.
3.2.2. Предоставить место для размещения товара, а именно: _____
3.2.3. Осуществить проверку при приемке товара по количеству, качеству и ассортименту, составить и подписать соответствующие документы (акт, приемки, накладную и т.д.).
3.2.4. Сообщить Продавцу о замеченных при приемке или в процессе эксплуатации недостатках проданного товара.
3.2.5. Не позднее ____ за свой счет отгрузить в адрес Продавца возвратную тару.
3.2.6. Оплатить стоимость купленного товара.
4. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
4.1. Деньги за проданный товар перечисляются на расчетный счет Продавца в срок до "___"_____ 200__ г. (в течение ___ дней после: подписания Договора; подписания акта сдачи-приемки товара; поставки товара на склад Покупателя; получения железнодорожной накладной (извещения с контейнерной станции, сообщения о прибытии груза в аэропорт назначения, сообщения о прибытии корабля в порт назначения); получения сообщения об отправке вагона (эшелона) с товаром; реализации купленного товара).
5. ПОРЯДОК ОТГРУЗКИ
5.1. Товар отгружается в адрес грузополучателя, указанного Покупателем, железнодорожным (автомобильным, воздушным) транспортом.
Отгрузочные реквизиты грузополучателя: _______________________
_____________________________________________________________.
5.2. В течение ___ дней после отгрузки товара Продавец телефаксом уведомляет об этом Покупателя, а также сообщает ему следующие данные: реквизиты Перевозчика, доставляющего товары к месту назначения; наименование и количество единиц товара, вес брутто и нетто; ориентировочную дату прибыли товаров в место назначения.
5.3. Упаковка товара должна обеспечивать его сохранность при транспортировке при условии бережного с ним обращения.
5.4. Через Перевозчика Продавец передает Покупателю следующие документы: товарную накладную; свидетельство о происхождении товаров; сертификат качества (гигиенический сертификат), другие документы, предусмотренные настоящим Договором.
5.5. Обязательства Продавца по срокам передачи товара, номенклатуре, количеству и качеству товаров считаются выполненными с момента подписания акта сдачи-приемки представителями Продавца и Покупателя.
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
6.1. За несвоевременную передачу товара по вине Продавца последний уплачивает Покупателю штраф в размере ___ процентов от стоимости непоставленного товара, исчисленной согласно спецификации (калькуляции цены, Протоколу согласования цены), но не более, чем 100 процентов.
6.2. При передаче некомплектного товара, Продавец возвращает Покупателю стоимость некомплектного товара, а также выплачивает штраф в размере ____ процентов от стоимости некомплектного товара.
6.3. При дефекте качества товара Продавец возвращает Покупателю стоимость некачественного товара или заменяет некачественный экземпляр (вес) качественным. Штраф в размере ___ % от стоимости некачественного товара уплачивает Продавец только в том случае, если он является производителем товара.
Основание для заявления претензии по качеству служит акт Торгово-промышленной палаты города _______________________________________.
6.4. При изменении ассортимента по сравнению с указанным в спецификации Продавец возвращает Покупателю разность в стоимости товара, если фактически поставлен более дешевый товар, чем указано в спецификации.
6.5. За нарушение условий настоящего Договора стороны несут ответственность в общегражданском порядке, возмещая потерпевшей стороне убытки в виде прямого ущерба и неполученной прибыли. Бремя доказывания убытков лежит на потерпевшей стороне.
6.6. При необоснованном отказе от приемки товара Покупатель возмещает Продавцу убытки в виде прямого ущерба и неполученной прибыли, исходя из ставки коммерческого кредита в банке, который обслуживает Покупателя.
6.7. При отказе оплатить купленный товар Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере ___ % стоимости неоплаченного товара за каждый день просрочки платежа, начиная с __ого дня, но всего не более 100 процентов.
6.8. Право собственности на купленный товар переходит Покупателю ____________________ (в случае перевозки груза железнодорожным сообщением - с момента получения Продавцом товарно-транспортной накладной; при отправке самолетом - с момента получения Продавцом багажной квитанции; при отправке смешанным сообщением - при сдаче багажа на первый вид транспорта и получения первого багажного документа).
Риск случайной гибели несет собственник в соответствии с действующим гражданским законодательством России.
7. ФОРС-МАЖОР
7.1. Ни одна из сторон не несет ответственности перед другой стороной за невыполнение обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания сторон и которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия.
7.2. Свидетельство, выданное соответствующей торговой палатой или иным компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.
7.3. Сторона, которая не исполняет своего обязательства, должна дать извещение другой стороне о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по Договору.
7.4. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют на протяжении 3 (трех) последовательных месяцев и не обнаруживают признаков прекращения, настоящий Договор может быть расторгнут Продавцом и Покупателем путем направления уведомления другой стороне.
8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ И ПРИМЕНИМОЕ ПРАВО
8.1. Все споры по настоящему Договору решаются путем переговоров.
8.2. При недостижении согласия споры решаются в арбитражном суде города ______________________ в соответствии с действующим законодательством РФ.
9. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
9.1. Настоящий договор распространяется на выполнение одной сделки и может быть пролонгирован дополнительным соглашением сторон только в случае просрочки исполнения без вины сторон.
9.2. Срок действия Договора ____ месяцев с "___"________ 200_ г. по "___"________ 200__ г.
9.3. Договор может быть расторгнут:
9.3.1. По соглашению сторон.
9.3.2. По решению компетентных органов в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
9.3.3. По форс-мажорным обстоятельствам.
9.4. Одностороннее расторжение Договора не допускается.
10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ
10.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.
10.2. Другие условия по усмотрению сторон _______________________
_____________________________________________________________
10.3. К Договору прилагаются:
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
11. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
ПРОДАВЕЦ ПОКУПАТЕЛЬ
_______________________________ _____________________________
(индекс, адрес, расчетный и (индекс, адрес, расчетный и
_______________________________ ______________________________
валютный счета) валютный счета)
______________________________ _______________________________
(должность, подпись) (должность, подпись)
Договор купли-продажи – это двустороннее соглашение, заключенное между сторонами, именуемыми «продавец» и «покупатель». Стороной может выступать дееспособный гражданин, достигший совершеннолетнего возраста (18 лет).
Продавец обязуется передать покупателю определенный товар, а покупатель, в свою очередь, обязуется этот товар принять и платить.
В данном случае товаром может быть любая вещь, для которой характерны признаки оборотоспособности, то есть эта вещь должна иметь возможность переходить от одного лица другому.
Какие виды договора купли-продажи существуют, какие условия являются обязательными (существенными) для него, какого его содержание и какие элементы он должен включать?
Предмет договора
Товар будет являться предметом договора купли-продажи. В качестве товара может выступать:
- Материальный предмет;
- Ценные бумаги;
- Имущественные права.
Помимо товара, покупатель может передать продавцу и сопутствующую документацию (паспорт, инструкция по эксплуатации, сертификаты качества и пр.), причем это должно быть оговорено в условиях договора. Договор купли-продажи может быт заключен, как на товар, имеющийся в наличии у продавца, так и на товар, который только планируется произвести или приобрести у другого лица.
Одним из элементов договора купли-продажи может являться срок исполнения обязательств продавцом, он может быть указан в тексте. Если же текстом не оговариваются конкретные сроки, то обязательства продавцом должны быть исполнены в разумные сроки после возникновения этих обязательств.
Считается, что продавец исполнил свои обязательства в момент, когда товар передан покупателю или его представителю по месту нахождения товара или доставлен по месту нахождения покупателя. Эти элементы оговариваются в содержании договора.
Как только товар передан покупателю, продавец больше не несет ответственность за его сохранность, так как считается, что он свои выполнил.
Существенные условия договора
Любой договор включает, так называемые, существенные условия – то есть элементы, без которых он потеряет свой смысл и юридическую силу.
Условия, называемые существенными, в обязательном порядке включаются в каждый договор купли-продажи. Только при достижении соглашения по всем существенным условиям договор считается заключенным.
Наряду с существенными условиями, есть и несущественные (случайные), которые оговариваются сторонами отдельно и могут быть включены в текст по взаимному согласию.
К существенным условиям договора купли-продажи относится достигнутое соглашение о предмете договора, в данном случае должно быть согласовано наименование товара и его количество .
То есть, если сторонами будет достигнуто соглашение по предмету договора купли-продажи, указано его наименование и количество, то этого будет достаточно для того, чтобы он считался заключенным. Если же из текста не будет ясны эти два элемента, касающиеся предмета договора, то он считается не заключенным.
К несущественным условиям можно отнести:
- Цену;
- Срок передачи товара;
- Срок оплаты товара;
- Ассортимент;
- Качество и пр.
Эти элементы включаются в текст на усмотрение сторон: покупателя и продавца. Их отсутствие не будет являться препятствием для заключения договора купли-продажи.
Наименование предмета договора купли-продажи должно быть так выражено, чтобы иметь возможность идентифицировать этот предмет из множества других, то есть наименование должно содержать характеристики, присущие именно для данного предмета. Наименование должно так характеризовать предмет договора, чтобы не спутать его с другими, схожими по характеристикам.
Количество предмета может быть выражено как в определенных единицах измерения (штуки, тонны, килограммы, литры, метры и т.д.), так и в денежном выражении.
Виды
Можно выделить несколько разновидностей договора купли-продажи:
- Розничная купля-продажа;
- Поставка товаров (см. → | );
- Продажа недвижимости (см. → | );
- Продажа транспортных средств (см. → | | | | );
- Продажа предприятия;
- Поставка товаров для государственных нужды и пр.
Договор может быть заключен как в устной форме, так и в письменной, а также в нотариальной. Государственной регистрации договора купли-продажи подвергаются в случае, если это предусмотрено законодательством РФ.
Прекращение договора
Договор может быть расторгнут:
- по взаимному соглашению сторон,
- по инициативе одной из сторон,
- при существенном нарушении условий договора одной из сторон,
- при наступлении условий, указанных в договоре и пр.
Расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке
Сторонами являются продавец и покупатель, которые могут расторгнуть заключенный договора при наступлении определенных условий.
| Расторжение по инициативе продавца | Расторжение по инициативе покупателя |
|
|
Очень часто производятся сделки по купле-продаже различного имущества. Продавать можно недвижимость, транспорт, оборудование, материалы, любой товар и даже животных. Все эти сделки сопровождаются оформлением договора купли-продажи. Что это за договор, каковы его существенные условия и особенности расторжения и прекращения действия рассмотрим в этой статье.
Понятие договора купли-продажи
Под договором купли-продажи нужно подразумевать соглашение, согласно которому, продавец (первая сторона) обязуется передать ценность (товар) второй стороне (покупателю), в то время как покупатель имеет обязательства взять этот товар и оплатить наперед оговоренную стоимость (цену). Покупателем может быть исключительно субъект, приобретающий товар не в коммерческих целях.
Для продажи некоторых видов товаров (легковые автомобили, алкоголь, топливо, оружие) продавец обязан иметь лицензии или разрешения от налоговых органов и органов внутренних дел. Согласно нормам публичного права, продавец не может не продать (отказаться от продажи) товар, который есть у него в наличии. Собственно этот товар и является предметом договора.
Заключается данный документ без составления и формирования отдельного документа.
Сам договор купли-продажи прикрепляется и подтверждается выдачей кассового ордера, чека, квитанции или других документов. Договорное соглашение считается состоявшимся с момента получения покупателем чека на торговой точке. Также в договоре могут дополнительно быть указаны условия и сроки доставки.
Так, при несоблюдении этих сроков, договор может стать несостоявшимся, что влечет за собой право покупателя отказаться от сделки.
Если условия доставки указаны в договоре, то сам договор считается действительным с момента отгрузки.
Существенные условия договора купли-продажи
Важнейшими элементами договора и его главными условием является предмет договора и его цена. Эти условия именуются существенными.
Предмет договора — первое существенное условие. Предмет — это тот товар, который подлежит передаче от покупателя продавцу. Необходимо подробнейшим образом охарактеризовать товар, описание должно быть построено таким образом, чтобы из него можно было идентифицировать продаваемый товар единственным образом.
Цена на предмет сделки — это второе существенное условие договора купли-продажи. Согласно Налогового кодекса, цену устанавливает продавец, но при этом стоимость некоторых групп товаров — это прерогатива государственных органов власти. Так, они оставляют право за собой на повышение или понижение цен на такие категории товаров, которые попадают под государственный надзор.
При формировании и подписании договора купли-продажи стороны получают права и обязанности.
Покупатель начинает владеть следующими правами после покупки товара:
- замена некачественного товара;
- уменьшение стоимости товара при выявлении брака в товаре;
- право потребовать у продавца устранить некоторые дефекты в товаре или брак;
- требовать от продавца возмещения расходов в случаи, если покупатель сам устранил брак.
Все права и обязанности сторон являются важной частью договора и прописываются в нем.
Прекращение договора купли-продажи
Поскольку договор носит публичный характер, расторжение и прекращение действия договора купли-продажи возможно при неисполнении одной из сторон оговоренных условий.
Так, в большей части прекращение происходит по вине продавцов, поскольку согласно негласному закону «О защите прав потребителей» — «покупатель всегда прав!». За несвоевременное выполнение одной из сторон своих обязательств, провинившаяся сторона должна уплатить другой пеню, размер которой в среднем составляет 1% от суммы стоимости товара и прописывается в условиях договора купли-продажи.
